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    • 央行大降準1%與樓市之關系
    • 資訊類型:政策法規  /  發布時間:2018-10-08  /  瀏覽:4509 次  /  



    說“穩”不說“救”


       國慶長假期間不太安寧。

       境外:有美方有力人士發表“cold war speech”,砸中美關系的場子,引發亞洲股市大跌,其中香港尤烈,而其中國字號企業尤烈。

      境內:因開發商策略性調整售價,有先期購房群眾開砸售樓處。





      于是很湊巧,長假最后一天,中國央行宣布大降準。

      為什么說“大”?

      首先,因為降的尺度不小。繼今年4月份之后,又一次降了1%。歷年降準不少,但一次降一的情況不算多。上一次是在2008年,原因很特殊:汶川地震+全球金融風暴。其中一次降幅高達2%,但只限重災區地方法人金融機構。

    其次,這已經是今年內的第四次降準,整體已進入降準通道。

      降準的原因。

      新聞稿里,央行自己解釋了一堆,原文請自去百度。大意是:

      1、 銀行的余糧也不多了。而且流動性偏緊,資金成本偏高。

    銀行的小池子水少,將導致金融市場這個大池子也會干涸。這會進一步惡化融資環境,特別是提高企業融資成本,等于對本已疲憊的實體經濟再加上一根稻草。

      2、 降準可以使銀行用自己的錢把向央行借貸的資金替換出來,降低資金成本,進而降低企業融資成本。這是存量寬松。因為降準,銀行可以向市場多釋放資金約7500億元。這是增量寬松。

    雖說貨幣總量不變,但是拉長了期限結構,有助于壓縮期限利差,亦可以使金融機構獲得穩定的長期資金,做好資產負債管理。

     3、 以上說明,這次降準,頗有圖存之意。因為央行用了“韌性”這個詞,翻譯過來就是萬科說的那句“活下來”。

    其實,央行這次降準,對廣大群眾關心的幾大敏感問題,也算側面間接地有所回應。雖然答案未見明確,但已微露端倪。

     1、 去杠桿有完沒完?

    央行此次對貨幣政策的表達口徑是“穩健中性”。我猜起碼告一段落了。

     2、 黑云壓城,保匯率還是保樓市?

    央行說“中國出口有較強的競爭力”, 這表明出口仍很重要,那么匯率至少不會上調;又說中國以內需為主,這表明央行認為國內目標要優先于對外目標。

     3、 房價下跌,銀行和開發商誰更害怕?

        這個嘛,如人飲水,冷暖自知了。如果我說同樣害怕,你同意吧?

       此次降準對房地產市場有什么作用?

       為什么不說“有沒有作用”呢?因為那是不用討論的問題。我們所應關注的是:降準如何起作用?

       準確而正確地說,它的作用不能稱為“救市”,而是“穩市”。

       因為調控并沒有放松,甚至沒有放松的信號或個別地區放松的事例。這說明從政策而言的調控放松,短期不會出現,而明顯救市更無必要。

      但調控的目標是雙重的,既防止大漲,亦防止大跌。

    而由于調控時日很長,部分地區出現了房價顯性下降;而房企根據市場變化而采取的臨時調價措施,引起了購房者的消極反應。

      為避免在疊加作用下,樓市出現大面積趨勢性降價,有必要在繼續調控的基調下,出現積極性的預期管理。

    此時,今年的第四次降準恰好可以成為一個“曲徑通幽”式的穩市工具。不管銀行銀根寬松,還是實體經濟轉好,無疑會對飄忽不定的樓市起到穩定之效,至少是情緒上的。

      相比以往,此次調控最大的進步就是“分城施策”。這使得各地市場可以根據不同的情況,寬嚴有別,避免出現全局而言的“硬著陸”,也使得此次“穩市”可以發揮更具體的作用。

    在“穩市”的預期之下,調控中的中國樓市,會出現哪些受益者?

    首先是“戰略中堅城市”;其次是一般性城市中的“空間周期領先板塊”;在企業層面,則是那些具有“強扭力場”能力的房企。

      “戰略中堅城市”是指各項經濟發展指標良好,并或有地緣優勢的城市,多出于二三線。因為一線城市調控未見絲毫放松,而絕大部分四五線城市又缺乏長久堅實的支撐力。

    這些城市的特點是,本身已具備房價上漲的實質性支撐,又在2015年開始的強刺激之下,房價出現了過快的上漲。

    但過快上漲的房價這兩年已有所回調。有階段性泡沫的已然消化的差不多。所以,即便這些城市有明顯降價,亦是應急式的,其長期向好的大趨勢未變。

      而在一般性城市中,房地產周期更明顯地體現為“空間周期”,也就是說,在優質資源總體不足的情況下,出現“東邊日出西邊雨”的空間結構化不均。

      “空間周期領先板塊”就是優勢資源集中的板塊,比如中心城區、政府所在地、傳統商業區和醫教區或特殊利好區等(包括這些地段的優質二手房),極可能出現房價趨穩甚至緩升的局面。

    而“強扭力場”房企,是指規模大、品牌強、項目眾多、分布均衡,特別是整合資源能力突出的大型開發商。

      “強扭力場”的體現是,即便是在一般性三四線城市的“非領先板塊”,由于這些房企的項目體量大,當地政府支持力度也大,企業自身配套和整合資源能力極強,也可以如“田忌賽馬”一樣,讓次馬跑出頭馬的成績。

      穩字當頭下的買房建議?在上述提到的三種情況下,剛需和剛改該出手就出手,特別是最近還有過降價的城市和項目。


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